На столичном офисном рынке ожидается рекордный объем сделок

По предварительным итогам I полугодия 2024 г. в Москве общий объем предложения офисных помещений составил 20,5 млн кв. м., — сообщила «МК» руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Суммарно в январе – июне в эксплуатацию ввели 310 тыс. кв. м.    

В июне доля свободных площадей по офисному рынку в целом составила 6,7%, что на 1,4 п.п. ниже результата на конец 2023 г. По зданиям класса Prime уровень вакантности составил 8%, по классу А — 7%, по классу В+ доля свободных площадей зафиксировалась на уровне 5%. Таким образом, по всем классам наблюдается снижение доли свободных площадей по сравнению с 2023 г. Наиболее существенно скорректировался показатель по офисам класса А — с 10,4% в конце 2023 г. до 7%, снизившись на 3,4 п.п.   

За последние шесть месяцев средние ставки сильно не поменялись (22,6 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и ОРЕХ). По классу А показатель составил 26,4 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и ОРЕХ), по классу В+ — 21,5 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и ОРЕХ), — отметила эксперт.

В условиях дефицита свободных площадей арендаторы вынуждены ускорять процесс заключения сделок или же занимать выжидающую позицию, — пояснила «МК» руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова. С ее слов, сохраняется тенденция роста доли сделок купли-продажи. Особенно это заметно в сегменте розничных сделок нарезкой до 1 тыс. кв. м. Это объясняется двумя факторами. Во-первых, востребованностью офисов как надежного инструмента инвестирования. Во-вторых, ростом доступного для покупки предложения.

По предварительным данным, объем новых сделок аренды и купли-продажи в первом полугодии 2024 г. может достигнуть 700-800 тыс. кв. м. Это сопоставимо с рекордным первым полугодием 2023 г., когда было заключено 870 тыс. кв. м новых сделок.  

Портрет арендатора почти не изменился. В первом полугодии по-прежнему наиболее активно ведут себя госкорпорации  и госструктуры. На их долю пришлось порядка 21% от общего объёма сделок. Заметны также представители IT и ритейла  (14% доля в спросе). Кроме этого, аналитики отмечают сегодня повышенный интерес  к сделкам у  компаний из сферы промышленности, строительства и недвижимости.

По оценке управляющего партнера сети смарт-офисов SOK Ирека Аллаярова, коворкинги  популярны среди малого бизнеса, индивидуальных предпринимателей и самозанятых. Для них это максимально удобный формат, когда они за небольшие деньги получают не только рабочее место, но и комьюнити, обучение, возможность коллаборации, продажи своих продуктов, что называется, не отходя далеко от кассы.

А вот в структуре покупателей произошли изменения. К институциональным инвесторам и крупным компания в этом году добавились состоятельные граждане. Многие из них в преддверии завершения госпрограммы льготной ипотеки на жилые новостройки переориентировались на офисные объекты. Сейчас достижимые уровни доходности от сдачи площадей в аренду составляет 8-10% при сроке окупаемости 10-12 лет. Поэтому инвесторы часто в нарезку покупают лоты, которые все чаще рассматриваются как защитный актив для сбережения средств. 

Больше всего офисов сдается в аренду в зоне между ТТК и МКАД — это почти половина от общей вакансии в Москве. По словам Беловой,  больше всего дорогих опций расположено в деловом районе Москва-Сити – средневзвешенная ставка аренды по офисам класса А составляет там 46,4 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и ОРЕХ), что почти в 2 раза превышает среднее значение по столице. 

Наибольший объем бюджетных свободных опций расположен за пределами МКАД — средневзвешенная ставка аренды в данной локации составляет 13,2 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и ОРЕХ).

В наиболее востребованных локациях (Большой сити, Белорусско-Савеловский район) стоимость покупки таких офисов составляет в среднем 400 тыс. руб за кв. м. «За МКАДом представлены более бюджетные предложения. Цена покупки за пределами кольца за кв. м офиса вдвое ниже, — заметила Ирина Хорошилова.

В этом году набирает силу тренд на децентрализацию офисного сегмента. Все чаще в новых ЖК застройщики предусматривают этот формат на этапе проектирования.

Несмотря на выросшую себестоимость строительства коммерческой недвижимости активность инвесторов сохраняется на высоком уровне. «Большой спрос на гибкие пространства влияет на заинтересованность инвесторов в этом типе недвижимости, а также привлекает внимание собственников помещений», — отметил «МК» Аллаяров. Из-за большой специфики работы на этом рынке, последние заинтересованы в сотрудничестве с операторами. Солидный спрос, требования к сервису, растущая стоимость стройматериалов приводит к тому, что на рынке появляются новые модели взаимодействия. Одна из самых популярных сегодня — разделение капитальных расходов (CapEx) с оператором. Причем популярность сервисных офисов наблюдается как в столицах, так и в регионах.

По его прогнозу, соотношение спроса и предложения в формате гибких офисных пространств вряд ли изменится в ближайшее время. Открывающиеся новые площадки моментально заполняются арендаторами. Немало примеров, когда площадки даже не успевают появиться на рынке, поскольку их быстро арендуют.

«Объем свободных площадей на рынке продолжает сокращаться во всех классах на фоне стабильного спроса и фактически отсутствия нового ввода», — уверена Хорошилова. По ее оценке, к концу первого полугодия 2024 г. доля свободных площадей снизится до 5,3-5,5%.

По итогам 2024 г. ожидается ввод в эксплуатацию 760 тыс. кв. м. Данный показатель более чем в 2,5 раза превышает результат 2023 года, — сообщила Белова. Она ожидает, что общий объем сделок за 2024 г. будет на уровне 1,7 млн кв. м. Это т на 15% ниже рекордных 2 млн кв. м в 2023 г. Средневзвешенная ставка аренды в целом по рынку по итогам 2024 года прогнозируется ею на уровне 24 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и ОРЕХ), что на 6% будет выше показателя на конец прошлого года.

«В ближайшие четыре года объем ввода новой офисной недвижимости в Москве может составить порядка 2,7 млн кв. м, что сопоставимо с объемами строительства за прошлые восемь лет», — заявил начальник управления по работе с клиентами недвижимости «Сбербанка» Арсен Оганджанян. По его мнению, дополнительные объемы ввода сформируют застройщики жилья в рамках программы развития мест приложения труда (МПТ). До 2029 года по соглашениям с городской администрацией планируется возвести офисные и бизнес-центры общей площадью свыше 1,2 млн кв. м. Власти рассчитывают трудоустроить в этих объектах около 97 тыс. человек.