Эксперт объяснил, почему запрет на строительство мини-квартир пойдет на пользу покупателям

Для поддержания спроса девелоперы будут вынуждены снижать цены на квадратный метр

Первой соответствующий региональный закон приняла российская столица. Весной Москомэкспертиза разослала информационное письмо, из которого застройщики узнали: отныне проектировать однокомнатные квартиры площадью менее 28 квадратных метров и двухкомнатные меньше 44 «квадратов» после 7 мая 2024 года запрещено.

3 сентября примеру столицы последовало Московская область, которая своим постановлением ввела такие же ограничения по площади жилья, как и в Москве. Но, в отличие от столичных, подмосковные власти решили предупредить девелоперов заранее: запрет на малометражки вступит в силу только с начала следующего года.

- После столичной инициативы о введении ограничений по всей стране задумались в Госдуме,- рассказывает аналитик Олег Репченко. - Первый зампред фракции «Справедливая Россия - За правду» в Госдуме Дмитрий Гусев в конце августа предложил не только ужесточить ограничения по минимальной площади квартир, но и, что важнее, регулировать доли однушек и двушек в новостройках.

Депутат счел необходимым ограничить размер однушек 35 квадратными метрами, двушек - 47. При этом доля однокомнатных и двухкомнатных квартир должна составлять не больше половины от общего количества квартир в новых домах, говорится в обращении депутата, которое он направил премьеру Михаилу Мишустину и министру строительства и жилищно-коммунального хозяйства Иреку Файзуллину.

Реакция главы правительства на предложение Дмитрия Гусева пока неизвестна. Представители Минстроя, впрочем, заявили, что ограничивать площадь строящегося жилья министерство не собирается, но регионы могут вводить такие ограничение по своему усмотрению.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в Москве 9% строящихся квартир имеют площадь менее 25 квадратных метров, еще 15% - от 25 до 35 «квадратов». В Подмосковье малогабаритных квартир соответственно 9% и 23%. В Санкт-Петербурге – 18% и 24%, а вот в Ленинградской области на малометражки приходится более 40% строящегося жилья: площадь 13% квартир в новостройках региона не превышает 25 квадратных метров, размер 31% квартир - от 25 до 35 «квадратов».

Напомним, бум строительства малогабариток спровоцировала льготная ипотека, из-за которой взвинтились цены на жилье. Застройщики резко сократили площади квартир и начали проектировать дома, состоящие практически исключительно из студий и однушек. Такая стратегия позволяла повышать стоимость «квадрата», не выходя за рамки кредитных лимитов по государственным программам.

- Помимо ограничений по площади необходимо принимать меры для возврата к нормальному ассортименту квартир, проверенному десятилетиями: примерно треть однокомнатных квартир, треть - двухкомнатных и треть квартир с тремя и более комнатами, - продолжает Олег Репченко. - Конечно, застройщикам это не очень нравится. Маленькие квартиры – самый выгодный продукт для девелоперов, сочетающий дороговизну квадратного метра с высокой ликвидностью (на рынке недвижимости действует принцип: чем меньше площадь, тем дороже метр).

По мере ухода малогабаритных студий с рынка заменить выпадающий спрос девелоперам будет нечем, потому что единственная причина популярности таких квартир - минимальная цена, существенно ниже стоимости нормальных однокомнатных квартир. Повысить стоимость метра в квартирах большей площади, чтобы компенсировать недополученные доходы, застройщики не смогут: новостройки и так стоят больше, чем люди могут за них платить (об этом свидетельствует обвал спроса после завершения ипотеки с господдержкой). В перспективе по мере завершения существующих проектов застройщикам, скорее всего, наоборот, придется снижать стоимость метра и продавать однушки по цене маленьких студий, чтобы поддержать спрос, заключает аналитик.