Цены на квартиры изменились: названы первые итоги отмены льготной ипотеки

«Застройщики переложат издержки на потребителя, поэтому квадратный метр не подешевеет»

Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fam Properties:

«1 июля 2024 года в России закончилась льготная ипотека под 8%, и ее отмена уже оказала влияние на рынок недвижимости. Отмена льготной ипотеки неизбежно привела к снижению спроса на новое жилье. Покупатели стали более осторожными, поскольку кредиты стали дороже. В отличие от новостроек, вторичный рынок не так сильно зависит от ипотеки. В результате спрос на «вторичку» может увеличиться, так как покупатели ищут более доступные варианты. В краткосрочной перспективе отмена льготной ипотеки может привести к незначительному снижению цен на новостройки. Это происходит из-за снижения спроса и попыток застройщиков удержать клиентов.

Ожидается, что к концу года рынок недвижимости стабилизируется и придет в состояние нормального функционирования. Спрос будет сосредоточен на более доступных вариантах жилья, в том числе на вторичном рынке. В целом, отмена льготной ипотеки - это не катастрофа для рынка недвижимости, а естественный процесс перехода к более стабильному и сбалансированному рынку».

Михаил Лаврухин, руководитель практики по коммерческой и жилой недвижимости «Интерцессия»:

«Спрос на ипотеку заметно снизился: за последний месяц в городах -миллионниках он сократился на 46,6%. Продажи квартир по долевому участию в июле сократились на 31% в годовом выражении. Объемы ипотечного кредитования по разным оценкам сократились на 50%. Выручка застройщиков в июле снизилась на 10%. Все эти цифры говорят о том, что спрос существенно упал благодаря сложившейся ситуации. Льготные программы в последнее время были локомотивом ипотечного сегмента, на пике спроса (конец 2023 года) 80% всех сделок приходилось на госпрограммы. А ипотека, в свою очередь, основной драйвер на рынке жилой недвижимости. Поэтому основная масса граждан сейчас лишена возможности приобрести жилье. Текущая ставка ЦБ РФ, а также возросшие требования к первоначальному взносу делают ипотеку труднодоступной для подавляющего большинства населения РФ.

А если говорить про покупку недвижимости без привлечения заемных средств, то такой формат доступен еще меньшему количеству граждан. Хотя сейчас фиксируется снижение стоимости квадратных метров в первичном строительстве. Больше всего квадратный метр подешевел в Туле - почти на 9%, в Самаре – на 3%, в Иваново - на 2%. Это небольшие цифры в не самых больших городах. И это касается только новостроек, вторичное жилье не дешевеет. Какого-то «обвала» цен, тем более в таких регионах, как Москва или Московская область, ожидать не стоит. Для потребителя возможное удешевление «первички» на 1,5-2% будет незначительным, если речь идет о квартире без ремонта. Ремонтные работы с нуля в Москве и области за 1-комнатную квартиру начинаются от 1 млн рублей, и далее уходят в «облака». 

Цены на недвижимость могут незначительно скорректироваться в первичном сегменте, но речь о нескольких процентах, которые глобально не влияют на общую картину. Может существенно отличаться ситуация в отдельных регионах, благодаря местной специфике. При этом застройщики фиксируют удорожание себестоимости строительства, особенно в сегменте комфорт-класса и выше. Эти издержки будут переложены на потребителя, поэтому в этих сегментах стоимость квадрата будет показывать рост. В текущей ситуации, когда выручка девелоперов падает, могут возникнуть проблемы с своевременным вводом жилья. Однако, будем надеяться, это не будет носить массового характера».

Алексей Кричевский, финансовый советник, автор просветительского проекта «Экономизм»:

«Если брать Москву и область, то квартир по договору долевого участия (ДДУ) было продано на 40% меньше относительно июня, а в денежном выражении падение составило 30%. Если брать чисто Москву, то падение - 31% и 22% соответственно. Собственно, определенное понимание того, что произошло со спросом, это уже дает. Правда, сказать, как будет развиваться ситуация дальше, довольно сложно. Август в этом плане должен быть продолжением июльского тренда, а сентябрь как месяц, открывающий деловой сезон, может быть поактивнее - даже с текущими ставками по кредитам. Плюс особое внимание сейчас приковано к будущему решению ЦБ по ставке. Многие аналитики не ждут от регулятора ничего хорошего, вплоть до повышения "ключа" до 20% годовых.

Снижение цен на этом фоне просто остается незамеченным. Застройщики снижают ценник на определенные пулы квартир и делают это постепенно, без рывков, а кое-где просто перестают их повышать. Максимальный дисконт к пиковым ценам мая-июня на рынке сейчас около 8% - это уже очень серьезная коррекция. И она будет увеличиваться и дальше - от текущих цен до конца года возможно снижение еще на 5-7%, а в новогодние распродажи - и на все 10%, опять-таки если ЦБ не начнет пересматривать ястребиную денежно-кредитную политику (ДКП). При условии, что ключевая ставка останется на месте или вдруг пойдет вниз, застройщики могут остановить «распродажи» и ценник останется плюс-минус на текущих уровнях. Маржинальности в проектах и резервов девелоперов хватит для того, чтобы упасть от сегодняшних цен и на 10%, и кое-где даже на 15%, но ждать этого просто так не стоит. И важно отметить, что речь идет о сегменте ниже бизнес-класса. Жилищные комплексы классом повыше спокойно продаются и без ипотечных продуктов, поэтому там рост будет продолжаться - все больше состоятельных людей «паркует» деньги в элитной недвижимости».